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2019-2025年洪湖市棚户区改造项目运营及投资机会研究报告
2019-2025年洪湖市棚户区改造项目运营及投资机会研究报告
报告编码:CI 867877 了解中商产业研究院实力
出版日期:动态更新
报告页码:128 图表:32
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内容概括

棚户区通常是指城市建成区范围内,平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大,环境脏乱差的区域。由于每个城市棚户区形成的原因不同,很难形成一个统一的概念。从这几年实践来看,扎实推进各类棚户区改造,既能改善民生,又是扩大内需的一项重要举措。棚户区改造产业关联度高,带动力强,不仅能够增加投资,而且能够带动消费,可以有效消化钢铁、建材、家电等上下游产能和产品。2018年12月10日发布的《国务院办公厅关于对真抓实干成效明显地方进一步加大激励支持力度的通知》指出,为进一步健全正向激励机制,充分激发和调动各地从实际出发干事创业的积极性、主动性和创造性,促进形成担当作为、竞相发展的良好局面,国务院决定,根据新形势新任务新要求,将2016年实施的24项督查激励措施调整增加为30项督查激励措施,对落实有关重大政策措施真抓实干、取得明显成效的地方进一步加大激励支持力度。其中,第二十四条要求对棚户区改造、农村危房改造工作积极主动、成效明显的市(地、州、盟)、县(市、区、旗),在安排中央补助及配套基础建设有关资金时,给予适当奖励或倾斜支持。2018年,全国各类棚户区改造开工626万套,顺利完成年度目标任务,完成投资1.74万亿元。为全面推进洪湖市棚户区改造工作,加快城市建设步伐,洪湖市将有计划、分步骤快速推进棚户区改造工作,提升洪湖城区形象,增强主城区辐射带动作用,为建设富强洪湖、绿色洪湖奠定坚实基础。洪湖市棚户区改造工作重点围绕四大工程开展,即“一河两岸”工程、人民路改造升级工程、民生保障工程和生态环境治理等四大重点工程,积极推进8大片区、4大地块棚户区改造,适时谋划其他区域的棚户区改造工作。“十三五”期间,洪湖市将租赁补贴逐步覆盖到各乡镇。投入20亿元,建设公租房(500户)、洪湖东分块蓄洪区转移安置房、城市周边迁村腾地住房等,改造城市棚户区1550套,改造农村危房1000户。

报告目录

第一章 棚户区改造概念综述 8

第一节 棚户区改造的概念 8

一、棚户区改造的形成 8
二、棚户区改造的范围 8
三、棚户区改造的要求 9
四、棚户区改造的进程 9

第二节 国家棚户区改造的政策措施 11

一、棚户区改造的政策 11
二、棚户区改造的意义 12
三、棚户区改造的目标 12
四、棚户区改造的挑战 13
五、棚户区改造的措施 13

第二章 2014-2018年洪湖市城市发展背景环境 15

第一节 洪湖市经济发展环境分析 15

一、洪湖市区域经济发展水平 15
二、洪湖市固定资产投资分析 15
三、洪湖市三大产业结构分析 16
四、洪湖市工业经济发展情况 16
六、洪湖市城乡居民收入水平 17

第二节 洪湖市棚户区改造地域环境分析 17

一、地理位置 17
二、自然环境 17
三、生态景观 18
四、资源分布 18

第三节 洪湖市棚户区改造政策环境分析 20

一、政策环境综述 20
二、房地产政策 20
三、重要政策分析 24

第四节 洪湖市棚户区改造社会环境分析 26

一、人口数量分析 26
二、消费市场分析 26
三、招商引资情况 26

第三章 洪湖市土地市场分析 28

第一节 洪湖市城市总体规划 28

第二节 洪湖市土地供应分析 31

第三节 洪湖市土地成交分析 31

一、成交地块规划用途 31
二、成交地块用地面积 36
三、成交地块建筑面积 39
四、成交地块的容积率 43
五、成交地块受让单位 46

第四节 洪湖市土地成交价格 51

一、成交地块的成交价 51
二、地块的成交楼面价 54

第四章 2014-2018年洪湖市房地产市场分析 58

第一节 洪湖市房地产投资开发分析 58

第二节 洪湖市房地产市场供需分析 58

一、房地产供应状况 58
二、商品房销售情况 58
三、存量房成交分析 59
四、房地产库存情况 59

第三节 洪湖市房地产楼盘分析 59

一、洪湖市房地产推盘情况 59
二、洪湖市房地产优惠盘情况 60

第四节 洪湖市房地产价格走势 61

一、洪湖市房地产价格 61
二、主要楼盘价格情况 61

第五节 洪湖市安居工程建设情况 62

一、保障房项目建设情况 62
二、租赁补贴规模统计 62
三、新增公租房规模 63

第五章 2014-2018年洪湖市棚户区改造进程 64

第一节 洪湖市城市更新现状 64

一、洪湖市城市发展现状 64
二、洪湖市城镇化水平 64
三、洪湖市城市建设进展 65

第二节 洪湖市棚户区改造规划 65

一、洪湖市棚户区改造规划 65
二、洪湖市棚户区改造规模 66
三、洪湖市棚户区改造优惠政策 66
(一)资金 66
(二)土地 67
(三)税收 67
(四)安置补偿 67
四、洪湖市棚户区改造最新进展 68

第三节 洪湖市棚户区改造的机会分析 68

一、棚户区改造给房企带来的利好 68
二、洪湖市棚户区改造启动重点项目 69

第六章 棚户区改造的运作模式与支持系统 71

第一节 棚户区改造的运作模式 71

一、棚户区改造三种运作模式 71
二、发挥政府主导的特殊作用 71
三、采用市场化运作的新途径 72

第二节 棚户区改造的保障机制 74

一、棚户区改造的土地利用运作机制 74
(一)政府运作模式 74
(二)企业运作模式 75
(三)混合主体模式 75
二、棚户区改造项目的社会评价机制 75
三、棚户区改造与住房保障的联动机制 77

第三节 棚户区改造的综合支持系统 80

一、建立综合支持系统应遵循的原则 80
二、建立综合支持系统的核心内容 81

第四节 棚户区改造拆迁补偿模式分析 87

一、补偿方式分析 87
(一)货币补偿 87
(二)产权调换 87
二、安置方式分析 88
(一)就地安置 88
(二)异地安置 88

第五节 棚户区公共设施开发运营模式 88

一、工程项目融资代建制 88
二、村民投资参股经营模式 88
三、PFI(私人主动融资) 89
四、分阶段的建设时序控制 90

第七章 洪湖市棚户区改造运作策略研究 91

第一节 棚户区改造对房地产的影响 91

一、对房地产市场供给的影响 91
二、对房地产市场需求的影响 91
三、对房地产价格走势的影响 92

第二节 棚户区改造难点分析 92

一、拆迁安置难点 92
二、商业运作难点 93
三、融资难点 93
四、规划设计风险大 94
五、相关政策不完善 94

第三节 棚户区改造难点对策 95

一、政府的作用 95
二、开发商的角色 97
三、被拆迁人的配合 98

第四节 棚户区改造项目开发运作要点 99

一、棚户区改造项目价值链条 99
二、棚户区改造土地运营阶段 100
(一)前期准备 100
(二)拆迁实施 101
(三)开发实施 102

第八章 洪湖市棚户区改造项目定位策略 104

第一节 棚户区改造项目发展策略 104

一、区域发展配合整体规划 104
二、打造城市形象,创立区域品牌 104
三、保留传统文化,传承历史文明 104
四、市场为导向,建设新商业中心 104
五、整合多种资源,促进旅游业发展 104

第二节 棚户区改造项目区域战略定位 105

一、定位依据 105
二、战略定位 106
三、定位描述 106
四、实现方式 106
五、效益评估 107

第三节 区域形象定位 107

一、定位思路 107
二、形象因素 108
三、定位阐述 108

第四节 城市功能与产业设置原则 109

一、区域特色原则 109
二、适当多样化原则 109
三、相对集中原则 109
四、互补发展原则 109

第五节 区域城市功能与产业结构定位 110

一、可发展的功能与产业 110
(一)城市功能设置 110
(二)产业设置 110
二、功能与产业配置 111
(一)基础功能 111
(二)核心功能 111
(三)相关功能 112

第九章 棚户区改造案例分析 113

第一节 2016年第二批棚户区改造项目 113

一、棚户区改造基本情况 113
二、棚户区改造规划及规模 113
三、棚户区改造投资额 113
四、棚户区改造社会效益 113

第二节 “一河两岸”棚户区改造项目 114

一、棚户区改造基本情况 114
二、棚户区改造规划及规模 114
三、棚户区改造现状分析 114
四、棚户区改造基本原则 115

第三节 城中村棚户区改造项目 115

一、棚户区改造基本情况 115
二、棚户区改造规划及规模 115
三、棚户区改造投资额 116

第十章 洪湖市棚户区改造项目整体包装及推广策略 117

第一节 招商引资策略 117

一、总体策略 117
二、策略具体分解 117
(一)规划为本、配套先行 117
(二)改善环境、以地招商 117
(三)外引内联、项目促建 118
(四)动开发、板块出世 118
三、招商操作要点 118

第二节 整体包装策略 119

一、总体形象策略 119
二、历史文化概念包装建议 119
三、商业概念包装建议 120
四、现场包装建议 120
五、项目宣传及推广 121

第三节 招商引资模式设计 122

一、招商项目设定 122
二、招商方式设定 122
(一)传统招商引资方式 122
(二)现代主要招商引资方式 123
(三)本项目主要的招商方式 123
三、招商政策措施设定 124
四、招商形象展示设定 124
五、招商引资计划 125
(一)招商客户目标锁定 125
(二)招商区域目标锁定 125
(三)招商引资步骤 125

第四节 项目招商应注意的几大问题 126

一、招商引资政府角色扮演的问题 126
二、“政策优惠”不如诚信服务 127
三、招商引资要有所选择 127
四、关注引资新变化 128

图表目录

图表 1  2014-2018年洪湖市生产总值变化趋势图 15
图表 2  2014-2018年洪湖市固定资产投资变化趋势图 16
图表 3  2014-2018年洪湖市三次产业占地区生产总值比重统计 16
图表 4  2014-2018年洪湖市城乡居民人均可支配收入统计 17
图表 5  2014-2018年洪湖市人口数量统计 26
图表 6  2014-2018年洪湖市社会消费品零售总额统计 26
图表 7  2014-2018年洪湖市利用外资情况 27
图表 8  2018-2019年洪湖市成交地块规划用途一览表 31
图表 9  2018-2019年洪湖市成交地块用地面积一览表 36
图表 10  2018-2019年洪湖市成交地块建筑面积一览表 39
图表 11  2018-2019年洪湖市成交地块容积率一览表 43
图表 12  2018-2019年洪湖市成交地块受让单位一览表 46
图表 13  2018-2019年洪湖市成交地块的成交价情况 51
图表 14  2018-2019年洪湖市成交地块的成交楼面价情况 55
图表 15  2014-2018年洪湖市房地产开发投资情况 58
图表 16  2014-2018年洪湖市商品房销售情况 59
图表 17  洪湖市部分地产推盘情况 60
图表 18  洪湖市部分地产优惠盘情况 60
图表 19  2018-2019年洪湖市房地产价格走势图 61
图表 20  洪湖市主要楼盘价格情况 61
图表 21  2018-2019年洪湖市租赁补贴规模情况 62
图表 22  2014-2018年洪湖市城镇化率 64
图表 23  洪湖市棚户区改造重点项目统计 69
图表 24  棚户区改造项目价值链示意图 100
图表 25  棚户区改造土地运营前期准备阶段内容情况表 100
图表 26  前期准备工作流程示意图 101
图表 27  棚户区改造土地运营拆迁实施阶段内容情况表 101
图表 28  拆迁实施阶段工作流程示意图 102
图表 29  棚户区改造土地运营开发实施阶段内容情况表 102
图表 30  开发实施阶段工作流程示意图 103
图表 31  洪湖市城中村棚户区改造项目基本情况 115
图表 32  洪湖市城中村棚户区改造项目开发建设总投资额统计 116

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